Eşya Hukuku - Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı

Bir irtifak hakkının tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilebilmesi için bu hakkın hem bağımsız hem de sürekli nitelikte olması gerekmektedir. Sürekli irtifaklar, belirsiz süreli veya 30 yıl ve üzeri bir süre için kurulmuş irtifaklardır. Bağımsızlık ise, irtifak hakkının serbestçe devredilebilirliğine ilişkindir. Bir görüşe göre devir yönünden getirilen sınırlamalar, ayrı sayfa açılmasını engelleyeceği gibi bir hak ipoteği kurulmasını da engeller. Bugün hakim olan bir diğer görüşe göre, her türlü sınırlamanın otomatik olarak bağımsızlık niteliğini ortadan kaldırdığı söylenemez. Birtakım sınırlamalar olsa bile, irtifak hakkı sahibine bu hakkı devretmek bakımından önemli bir inisiyatif verilmişse, başka bir deyişle devir büyük ölçüde irtifak hakkı sahibinin kararına bağlıysa, o zaman bağımsızlık niteliği ortadan kalkmamıştır. Ama artık hiçbir inisiyatifi, hiçbir hareket alanı kalmamışsa, o zaman bağımsızlık yoktur. Şu halde bir irtifak hakkının devrini mutlak suretle malikin onayına bağlayan bir kayıt varsa, malikin onay verip vermemesi tamamen kendi takdirindeyse, bu durumda bağımsız değildir. Ama üst hakkı taşınmaz malikinin onayıyla devredilir denmekle birlikte, malikin hangi hallerde onaydan kaçınabileceği sayılmışsa ve bunun dışındaki hallerde onay vermesi zorunluysa, bu durumda bağımsızlıktan söz edilebilir.

Üst hakkı sahibi yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal ederse, bu eşyanın uygun bir bedel karşılığında taşınmaz malikine devri istenebilir. Bu, üst hakkının olağanüstü şekilde sona ermesidir. Buna karşılık üst hakkının olağan bir şekilde (örn. sürenin sona ermesiyle) sona ermesi durumunda ise aksi kararlaştırılmamışsa bir bedel ödenmez, mülkiyet kendiliğinden süre sonunda taşınmaz malikine geçer. Olayda ağır ihlal durumunda, olağanüstü bir fesih söz konusudur.