Tüm malvarlığını elden çıkararak dünya turuna çıkmak isteyen (A), 10.06.2018 tarihinde…
SORULAR/CEVAPLAR
1) Taşınmaz satış vaadi sözleşmenin geçerli olması için aranan bir şekil şartı var mıdır? Cevabınız olumlu ise, bu şekli vermek konusunda hangi makamın yetkili olduğunu yazınız.
Öncelikle, doktrindeki hakim görüşe göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcıya taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkını sağlayan bir ön sözleşme niteliğindedir. BK m.237/II uyarınca bu sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Buna karşılık, Noterlik Kanunu m.60 b.3 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin resmi senet düzenleme yetkisi noterlere aittir. Ancak taşınmaz satış sözleşmesini düzenleyebilen tapu sicili makamının taşınmaz satış vaadini evleviyetle düzenleyebilecek olmasından hareketle, tapu sicil müdürlüklerinin de taşınmaz satış vaadi sözleşmesini düzenleyebilecekleri hem uygulamada hem de doktrinde kabul edilen bir görüştür.
2) Taşınmazın (C) adına tescil edildiğini öğrenen (B), söz konusu taşınmaza ilişkin olarak (A) ile önce kendisinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, taşınmazın kendisi adına tescil edilmesi gerektiği iddiasıyla (C)’ye bir ihtarname gönderir. (C)’nin bu iddiasıyla ilgili olarak ne düşünürsünüz?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcıya asıl sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış sözleşmesinin kuruşmasını talep etme hakkı verir. Bu talep karşısında taşınmaz maliki taşınmaz satış sözleşmesini yapmaya yanaşmazsa, alıcının MK m.716 uyarınca açacağı eda davası ile hem asıl sözleşmenin kurulmasını hem de bu sözleşmeden doğan borcun yerine getirilmesini, bir başka deyişle tasarruf işleminin yapılmasını isteyebileceği kabul edilmektedir.
Somut olayda sözleşmelerin nisbiliği ilkesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (C)’ye karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.
3) (B)’nin bu hakkı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden değil de kendisine alım hakkı tanıyan sözleşmeden doğuyor olsaydı yukarıdaki soruya vereceğiniz yanıt değişir miydi?
Kurucu yenilik doğuran hak niteliğindeki alım hakkı, sahibine tek taraflı beyanla satış ilişkisi kurma yetkisi verir. Buna karşılık taşınmaz satış vaadi sadece satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı verir. Bu itibarla, alım hakkı kullanıldığı anda taşınmaz maliki taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girer. Taşınmaz satış vaadinde ise tanınan hak kullanılınca muhatap için satış sözleşmesi yapma borcu doğar. İlkinde taşınmaz maliki tasarruf işlemi yapma borcu altına girerken, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde borçlandırıcı işlemi yapma borcu altına girmektedir. Bu itibarla alıcı bakımından alım hakkının, taşınmaz satış vaadine nispeten çok daha güçlü bir hak olduğu söylenebilir.
Somut olayda, taşınmaz maliki (A) ile (B) arasında alım hakkı tanıyan bir sözleşme olsaydı dahi bu hak şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Şerh edilmemiş alım hakkı da yalnızca sözleşmenin diğer tarafında ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Bu bakımdan 2. soruya verdiğimiz yanıtta bir değişiklik olmazdı.
Diğer yandan, (B) bu hakkını kullanmak istediğinde (A)’nın doğrudan tapuda gerekli işlemleri yaparak mülkiyeti devretmesi gerekecektir. Ancak (A), bundan önce taşınmazı (C)’ye satıp mülkiyeti devretmiş olduğu için taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kaybetmiş olacağından mülkiyeti (B)’ye devretmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumda (B), (A)’dan sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle BK m.112’de dayanarak tazminat talep edebilir.
4) (B)’nin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı şerh edilebilir mi? Cevabınız olumlu ise, (B)’nin hakkının şerh edilmiş olması halinde 2. soruya vereceğiniz cevapta bir değişiklik olur muydu?
Alıcının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı MK m.1009 uyarınca şerh edilmesi mümkün olan kişisel haklardan biri niteliğini taşır. Ayrıca Tapu Kanunu m.26/VI ve Noterlik Kanunu’nun m.44, b bendi uyarınca noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan birinin talebi üzerine tapuya şerh verilebilmesi de mümkündür. Kural olarak kişisel hakların şerhi için ayrı bir şerh anlaşması gerekirken, taşınmaz satış vaadi için bu anlaşma aranmamaktadır. Kişisel hakların şerhinin iki etkisinden ilki eşyaya bağlı borç etkisidir. Bu, hakkın taşınmaza sonradan malik olan kişilere karşı ileri sürülebilmesi imkanı sağlar. İkincisi ise munzam etki olup, bu şerh sayesinde, hak sahibi, şerhten sonraki bir tarihte taşınmaz üzerinde kurulan ve kendisine zarar veren hakların bertaraf edilmesini sağlar.
EN
TR
