2021/4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01/09/2021 Tarihli ve 2021/4 Sayılı Genelgesi

c) 12.03.2004 tarihli B.09.1.TKG0100001/074-1-1246 sayılı Duyuru.

ç) 29.01.2008 tarihli 2008/1 (1651) sayılı Genelge.

d) 09.05.2013 tarihli 94203732-010.07/54-3596 sayılı Duyuru.

e) 08.01.2015 tarihli 75467089-010.07.02/97880 sayılı Duyuru.

f) 26.08.2009 tarihli B.09.1.TKG0100001-074/253-3845 sayılı Duyuru.

g) 24.08.2017 tarihli 2017/6 (1777) sayılı Genelge.

ğ) 29.12.2017 tarihli 70156023-010.06.02-E.2959836 sayılı Duyuru.

h) 23.05.2018 tarihli 23294678-010.07.02-E.1410747 sayılı Duyuru.

ı) 22.09.2020 tarihli E-23294678-010.07.02[010.07.02]-2337162 sayılı Duyuru.

i) 11.12.2020 tarihli E-27553936-120.18[120.18]-3176570 sayılı Duyuru.

j) 10.03.2003 tarihli ve B.09.1.TKG0100001-074/142-786 sayılı Duyuru.

I- GİRİŞ

23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (bundan sonra Kanun olarak anılacaktır) farklı tarihlerde değişikliğe uğraması sonucunda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında istenilen belgeler ve sicilde yapılacak işlemlerde değişiklikler meydana gelmiştir. Bu değişiklikler kapsamında tapu müdürlüklerinde uygulamalara yön vermek için çeşitli tarihlerde Genelge ve Duyurular yayımlanmıştır.

Bu Genelge ile tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tapu işlemlerinin genel olarak açıklanması amaçlanmıştır.

II- KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI

1- Kat Mülkiyetinin/Kat İrtifakının Unsurları

a) Bağımsız Bölüm

Bağımsız bölüm, tapu siciline ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilen, ana taşınmazın başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve bağımsız bir mülkiyete konu olan bölümlerine denir. Kanunda, bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinin müstakil olarak kullanılmaya elverişli olmaları halinde bağımsız bölüm olarak tescil edileceği düzenlenmiş olup bağımsız bölümün niteliği konusunda tapu müdürlüğünce herhangi bir değerlendirme yapılmayarak yetkili idarece onaylanan mimari projesinde gösterildiği şekilde tescil edilecektir.

b) Ana Taşınmazın Niteliği ve Mülkiyet Durumu

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabileceğinden taşınmazın cins değişikliğinin yapılmış olması gerekir. Kat irtifakı ise, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulabilir. Taşınmazın niteliği arsa olmakla birlikte kat irtifakı talebi sırasında binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmiş ise kat irtifakı talebi reddedilir. Bu durumda taşınmazın cins değişikliği yapılarak kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekir.

Bağımsız ve sürekli niteliğe haiz üst hakkı, taşınmaz olarak sayıldığı ve ayrı bir sayfaya tescil edildiğinden bunların üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi mümkündür.

Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için taşınmazın mutlaka paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olması şart değildir. Elbirliği mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazlarda bağımsız bölümlerin mirasçılar arasında paylaşımı söz konusu değilse, elbirliği hali bozulmadan doğrudan kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilebilir. Taşınmazın tamamının bir kişiye ait bulunması durumunda da kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi mümkündür.

Taşınmazın üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde sadece belirli yapılar üzerinde kat mülkiyeti tesisi mümkün bulunmayıp kat mülkiyetinin ana taşınmazın tamamı üzerinde kurulması gerekir.

Kat mülkiyeti tesis edilecek yapının kargir olması gerekmekle birlikte binanın kârgir olup olmadığının, İmar Kanunu ve Yönetmeliklerine uygun şekilde inşa edilip edilmediğinin tespiti projeyi onaylayan yetkili kurumun görevidir. İlgili idarece onaylanan projenin ibrazı halinde tapu müdürlüğünce ayrıca yapının niteliği konusunda değerlendirme yapılmaz.

c) Arsa Payı

Kanunda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı denir.

Bağımsız bölümlerin arsa payları proje müellifi mimarın teknik bilgisine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınmak suretiyle değerleriyle orantılı olarak belirlenmektedir. Arsa paylarının bağımsız bölümün değeri oranında verilip verilmediğinin denetimi tapu müdürlüklerinin görevi değildir.

Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Paydaşın ana taşınmazdaki payı ile o paydaşa düşecek bağımsız bölümlerin toplam arsa paylarının eşit olması gerekir.

Arsa paylarının tamamının bağımsız bölümlere bağlanması zorunludur. Arsa payı ancak bağımsız bölüme bağlı olarak devredilebilir. Bağımsız bölüm devredildiği takdirde arsa payı da devredilmiş olur ve bağımsız bölümü kısıtlayan hususlar kendiliğinden arsa payını da kısıtlar.